Le dépôt de garantie (loi du 6 juillet 1989)

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Le 30/01/2009

Le dépôt de garantie - improprement appelé caution (la caution est une personne physique qui s'engage à payer le créancier en cas de défaillance du débiteur principal) - est la somme versée par l'une des parties à un contrat pour garantir la bonn

Le dépôt de garantie – improprement appelé caution (la caution est une personne physique qui s’engage à payer le créancier en cas de défaillance du débiteur principal) – est la somme versée par l'une des parties à un contrat pour garantir la bonne exécution de ses obligations.

Le locataire verse au propriétaire un dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux. Cette somme lui est restituée en fin de contrat s'il a respecté ses obligations, et en particulier s'il a payé son loyer et n'a pas dégradé le logement.



Quel en est son montant ?

Depuis le 9 février 2008, le dépôt de garantie en location vide est équivalent à un mois de loyer.



De quel délai dispose le propriétaire pour restituer le montant du dépôt de garantie au locataire ?

Le propriétaire dispose d’un délai maximal de deux mois pour restituer au locataire le montant du dépôt de garantie, éventuellement déduction faite des sommes liées au non paiement des loyers ou charges ou aux éventuelles dégradations.



La pratique du locataire consistant à ne pas payer son (ses) dernier(s) mois de loyer et à laisser au propriétaire le soin de se compenser en lieu et place sur le montant dépôt de garantie est-elle légale?

Il n’est pas possible de laisser le propriétaire compenser le(s) derniers(s) mois de loyer sur le montant du dépôt de garantie. En effet, le dépôt de garantie sert à assurer le paiement des loyers par le locataire mais également à indemniser le bailleur en cas de dégradations commises par ce premier.

La loi offre ainsi une action au locataire en cas de non remboursement du dépôt de garantie dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés.



Le dépôt de garantie produit-il des intérêts ?

Le montant du dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire durant le contrat de bail.

Toutefois, à défaut de restitution dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire, le solde du dépôt de garantie produit intérêt au taux légal au profit du locataire.



Le propriétaire doit-il produire des factures pour justifier l’absence de restitution du dépôt de garantie ?

Il a été jugé qu’il n’ait pas nécessaire que le bailleur produise pour justifier sa demande, des factures de travaux acquittés par lui.

L’indemnisation du bailleur n’est pas conditionnée par l’exécution de réparations locatives. La simple constatation, sur l’état des lieux de sortie, de dégradations imputables au locataire suffit à justifier les retenues sur le solde du dépôt de garantie.



Le propriétaire peut-il refuser de restituer au locataire le montant de son dépôt de garantie si aucun état des lieux d’entrée n’a été établi ?

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie permet d’établir les réparations à la charge du locataire.
En absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est censé les avoir reçus en bon état.

Rien n’empêche dès lors au bailleur de procéder contradictoirement à un état des lieux de sortie.
Le locataire devra alors répondre des dégradations constatées sur l’état des lieux de sortie.



L’état des lieux doit-il être rédigé en deux exemplaires originaux ?

Il a été jugé qu’un état des lieux se borne à constater une situation de fait et échappe par conséquent à la formalité consistant, dans les actes synallagmatiques à rédiger autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties.



Le locataire peut-il contester une mention figurant sur l’état des lieux établi contradictoirement avec le propriétaire ?

Il a été jugé qu'un état des lieux dressé contradictoirement constate une situation de fait jusqu'à preuve contraire.

Dès lors, le locataire peut se prévaloir d’attestations ou de rapports pour contester les mentions figurant sur l’état des lieux.



Le constat établi unilatéralement par un huissier en dehors de la présence du locataire est-il opposable à celui-ci ?

Il a été jugé que le fait que le constat ait été établi par huissier unilatéralement ne suffit pas à l’écarter comme moyen de preuve s’il a été dressé aussitôt que le locataire a quitté les lieux. En tout état de cause, il reste que les constatations de l’huissier font foi jusqu’à inscription de faux.



Quelles sont les juridictions compétentes pour connaître du litige en cas de non restitution du dépôt de garantie?

La loi confère au tribunal d’instance une compétence exclusive en matière de baux d'habitation, à l'exception des actions relatives à la restitution du dépôt de garantie dont la connaissance, jusqu'à la valeur de 4000 €, relève de la juridiction de proximité.
Mots clés : Contrats, Particuliers, Droit immobilier