I- Définition de la sous-location commerciale
La location commerciale est conclue entre un bailleur (propriétaire des murs) personne physique (particulier/indivision….) ou personne morale (société) et un locataire personne physique (commerçant personne physique/entrepreneur individuel) ou personne morale (société) pour l'exercice d'une activité professionnelle à caractère commercial. Il ne s'agit ni d'un bail conclu pour l'exercice d'une activité libérale, ni d'un bail d'habitation.
Un bail commercial est classiquement un bail dit « 3,6,9 » car conclu pour une durée de 9 années.
Toutefois, la durée d'un bail commercial peut également être de 12 ans. Il s'agit notamment d'une pratique courante pour les baux de centres commerciaux qui sont des emplacements très recherchés pour leur importance de chalandise malgré des loyers souvent très élevés.
Il arrive que le locataire, dit alors locataire principal, souhaite et décide d'accorder une sous-location sur les locaux. Le sous-locataire est le locataire du locataire principal et lui paie alors des loyers. Les rapports entre le sous-locataire et le locataire principal sont ceux d'un locataire et de son bailleur.
Toutefois, la sous-location commerciale pour être régulière doit répondre à certains critères.
II- Conditions de régularité de la sous-location commerciale
La sous-location pour être régulière doit satisfaire à deux conditions de validité :
- l'autorisation du propriétaire,
- et le propriétaire doit avoir été appelé à concourir à l'acte de sous-location.
1) L'autorisation du bailleur
Le bailleur peut donner son autorisation à la sous-location dans une stipulation du bail ou par un acte séparé (avenant au contrat de bail).
Cette autorisation du bailleur doit donc être écrite et expresse (ne pas être équivoque ou ambïgue).
L'autorisation de sous-louer ne dispense pas le locataire d'inviter le propriétaire à concourir à l'acte de sous-location.
La seule autorisation du bailleur est insuffisante (Cour de cassation, 3ème civile, 2 mars 1988, n°86-15.380 ; Cour d'appel de Versailles, 27 avril 1994, Loyers et copr.1995, 27) et ce même pour le renouvellement d'une sous-location.
2) L'invitation du bailleur à concourir à l'acte
Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer, par exploit d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans les quinze jours de cette notification, le propriétaire doit indiquer s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au bail ou par acte séparé, il refuse ou omet de répondre, il est passé outre (art L 145-31 alinéas 2 et 4 du Code Commerce).
En cas de renouvellement de la sous-location, le bailleur doit également être appelé à l'acte.
Le bailleur peut renoncer à être appelé à concourir mais sa renonciations doit être expresse, elle ne peut se présumée et une simple tolérance ne vaut pas renonciation.
Le fait que le propriétaire se soit référé à la sous-location dans sa correspondance avec le locataire principal n'implique nullement l'agrément (Cour de cassation, chambre commerciale, 20 janvier 1964, revue des loyers 1964, p.366).
En revanche, l'agrément tacite du propriétaire peut être exceptionnellement retenu quand le propriétaire aura eu des rapports directs avec le sous-locataire. Du fait de ces rapports locatifs ou encore extra-locatifs, le bailleur (le propriétaire des murs) ne peut plus arguer de sa méconnaissance de la sous-location. Toutefois, la preuve de ces rapports doit être rapportée par la partie qui s'en prévaut.
Et la jurisprudence apparaît très sévère quant à l'expression de l'agrément du propriétaire.
III- Les sanctions de la sous-location irrégulière
Les sanctions de la sous-location irrégulière peuvent être lourdes de conséquences.
Si les deux conditions de validité de la sous-location (autorisation du bailleur et appel du bailleur à concourir à l'acte) ne sont pas respectées, la sous-location est considéré comme irrégulière et l'acte de sous-location est inopposable au propriétaire (au bailleur).
En outre, le propriétaire peut à l'encontre du locataire principal :
- résilier le bail sur le fondement de la clause résolutoire ;
- demander la résiliation judiciaire du bail ;
- refuser le renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux, sans versement d'indemnité
IV - Conséquences de la sous-location
Si la sous-location est consentie à un prix supérieur à la location principale, le propriétaire est en droit d'exiger une augmentation proportionnelle du loyer principal (art L145-56 du Code de commerce).
Le locataire principal a droit au renouvellement du bail uniquement pour la partie dans laquelle il exploite son fonds de commerce et non pour la partie pour laquelle il a consenti la sous-location.
