I- Les motifs du congé – Quelles sont les raisons que mon bailleur peut invoquer à l'appui de son congé ?
Le bail d'habitation est en principe conclu pour une durée de trois ans entre le bailleur et le locataire si le bailleur est une personne physique (un particulier) ou de six ans si le bailleur est une personne morale (société, association…).
Le bail peut être conclu pour une durée inférieure à trois ans si le bailleur personne physique (particulier) justifie d'un événement particulier qui aura pour conséquence de l'obliger à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales. Un tel bail ne peut être conclu pour une durée inférieure à un an et le contrat de location doit faire état des raisons et de l'événement invoqués.
Si le bailleur souhaite donner congé à son locataire, il peut invoquer trois raisons :
- pour vendre le logement
- pour reprendre le logement (habiter le logement)
- pour un motif légitime et sérieux (notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations)
II- Le contenu du congé- Quelles sont les mentions que doit contenir mon congé pour être valable ?
Le congé doit comprendre certaines mentions pour être valable.
Le congé doit indiquer le motif allégué à la cessation du bail, à peine de nullité (sinon le congé est nul et ne peut faire effet).
1) Le congé pour reprise
Le congé pour reprise doit en outre préciser le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise.
Cette indication est capitale car la reprise ne peut être réalisée qu'au profit :
- du bailleur lui-même
- de son conjoint
- du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité (PACS)
- de son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé
- de ses ascendants
- de ses descendants
- des descendants de son conjoint, partenaire ou concubin
2) Le congé pour vente
Le congé pour vente doit lui indiquer :
- le prix de vente du bien
- les conditions de la vente
Le congé pour vente délivré au locataire vaut offre de vente à son profit.
En effet, le locataire est titulaire d'un droit de préemption sur le logement. Il peut acquérir prioritairement le bien.
Cette offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis.
Le locataire dispose donc d'un délai de deux mois pour accepter l'offre de vente ou la refuser :
- Le locataire qui accepte l'offre bénéficie alors d'un délai de deux mois, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, pour réaliser la vente. Si le locataire a informé le bailleur, dans sa réponse, de son intention de recourir à un prêt, le délai de réalisation de la vente est de quatre mois. En cas d'acceptation de l'offre par le locataire, le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente.
Si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le bailleur doit notifier ces conditions et prix. Cette notification vaut offre de vente au locataire. Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour accepter ou refuser l'offre. Le locataire qui accepte l'offre dispose d'un délai de deux mois pour réaliser la vente (ou de quatre mois s'il informe le bailleur de son intention de contracter un prêt).
- Le locataire qui refuse l'offre perd, à l'expiration de son préavis, tout titre et droit d'occupation sur le bien.
Les dispositions précédentes relatives au congé pour vente ne sont pas applicables :
- si la vente intervient entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, à condition toutefois que l'acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans à compter de l'expiration du préavis du locataire
- si la vente porte sur des immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation
III- Le destinataire du congé – A qui le congé doit-il être délivré ?
Le congé doit être délivré au locataire de l'appartement.
Le logement peut être occupé par plusieurs personnes (concubins, partenaires de PACS, conjoints…) :
- Les concubins et partenaires d'un PACS ne sont pas cotitulaires légaux du bail. Ainsi, si le concubin ou le partenaire du locataire en titre du logement n'est pas également signataire du bail, le congé n'a pas à lui être délivré.
- Les époux (peu important leur régime matrimonial) sont cotitulaires du droit au bail lorsqu'il est à usage d'habitation. Il faut donc délivrer le congé aux deux époux. Toutefois, la jurisprudence a parfois admis qu'un congé délivré à un seul époux est valable si le locataire n'a pas averti son propriétaire de son mariage.
IV- La forme du congé – Selon quelles modalités le locataire doit-il être informé du congé par le bailleur ?
Le congé doit répondre à certaines conditions de forme pour être valide.
Le congé doit être :
- soit notifié par lettre recommandée avec accusé de réception
- ou signifié par acte d'huissier
Un congé délivré par un autre moyen est nul et ne pourra faire effet.
Le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du jour :
- de la réception de la lettre recommandée
- ou de la signification de l'acte d'huissier
Lorsque le congé émane du bailleur, le délai de préavis pour le locataire est de six mois.
(Si le locataire est à l'initiative du congé, le délai de préavis est de trois mois. Le préavis imposé au locataire est réduit à un mois en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi, de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ou si le locataire est âgé de plus de soixante ans et justifie d'un état de santé nécessitant un changement de domicile ou si le locataire est bénéficiaire du revenu minimum d'insertion)
A l'expiration du délai de préavis (6 mois), le locataire perd tout titre et droit d'occupation sur le logement.
V- Les dispositions dérogatoires - Quels sont les cas dans lesquels le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat de bail ?
Il existe une disposition spécifique protectrice du locataire âgé et disposant de peu de ressources.
Le bailleur ne peut pas s'opposer au renouvellement du contrat de location et donner congé à tout locataire :
- âgé de plus de soixante-dix ans
- et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance (SMIC)
sauf si un autre logement correspondant aux besoins et possibilités du locataire lui est proposé à proximité géographique de son ancien logement (ex : dans le même arrondissement, dans le même canton, dans la même commune…).
Cependant, le bailleur personne physique (particulier) retrouve son entier droit à congé, face à un tel locataire, si :
- il a lui-même plus de soixante ans
- ou ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance (SMIC).
Les âges respectifs du bailleur et du locataire sont appréciés à la date d'échéance du contrat (date de fin de contrat). Le montant de leurs ressources est lui apprécié à la date de notification du congé.
