Les locations meublées

I- Le cadre juridique des logements meublés

Les logements meublés ne sont pas régis par la loi du 6 juillet 1989 qui réglemente les logements vides (sans meubles) dits logements « nus ».

Le logement est qualifié de location meublée lorsque ce dernier comprend un mobilier suffisamment important pour que le locataire puisse immédiatement occuper le logement (ex : une table, un lit, une chaise….).

1) La présence d'un bail écrit

La rédaction d'un contrat de location n'est pas obligatoire, sauf :

• lorsque le logement est destiné à être la résidence principale du locataire,
  
• ou lorsque la durée de la location est de un an.

Toutefois, un bail écrit est toujours conseillé afin de prévenir les litiges et toutes autres contestations.

2) La durée de la location

La durée du bail est libre et peut être inférieure à un an.
Le bailleur et le locataire peuvent fixer d'un commun accord la durée initiale du bail, durée qui pourra être reconduite par la suite même tacitement. La location se prolongera alors jusqu'à ce que l'une des parties donne son congé.

Cependant, lorsque le logement est destiné à être la résidence principale du locataire, alors la durée de la location est au moins de un an, ou de 9 mois si la location est consentie à un étudiant.

3) Le montant du loyer

Le principe est que les loyers sont libres.

Pendant la location, les règles de révision et d'augmentation du loyer mentionnées dans le contrat de bail s'appliquent.
Si le bail ne comprend aucune clause de révision, le loyer défini initialement doit être maintenu.

A l'échéance du contrat de bail, le bailleur peut augmenter le loyer sans aucune restriction.

4) Le paiement des charges et du dépôt de garantie

Les charges afférentes à la location peuvent être forfaitaires (le règlement des charges s'effectue par le paiement d'un montant dit forfaitaire défini antérieurement et comprenant toutes les charges) ou au réel (le règlement des charges s'effectue au regard de leur coût réel qui doit être déterminé pour chaque charge).

Le bailleur peut librement demander au locataire un dépôt de garantie.
Ce dépôt de garantie correspond en général :

• à 2 mois de loyer hors charges,
  
• ou à 1 mois en cas de location de courte durée.

Le dépôt de garantie devra être restitué au locataire au plus tard 2 mois après la remise des clés, l'état des lieux et l'inventaire du mobilier.

5) Les obligations du bailleur et du locataire

Le locataire doit payer le loyer et les charges aux termes convenus au sein du contrat de bail.
En outre, le locataire doit s'assurer auprès d'une compagnie solvable.

Le locataire doit également utiliser le logement « en bon père de famille ». Il doit prendre soin du logement mais également du mobilier.

Le propriétaire doit, lui, délivrer le logement en bon état et assurer au locataire une jouissance paisible. Il est aussi tenu de toutes les réparations autres que locatives.

6) Les règles relatives au préavis

Le bailleur peut donner congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, 3 mois avant le terme du bail.
Le bailleur doit motiver son refus de renouvellement du bail en invoquant :

• sa décision de reprendre le logement ;
  
• ou sa décision de vendre le logement ;
  
• ou enfin un motif légitime et sérieux (si le locataire ne respecte pas une de ses obligations ex : si le locataire ne paie pas le loyer).

Le locataire peut également donner son congé en respectant :

• le préavis convenu au sein du contrat de bail ;
  
• ou à défaut, un préavis équivalent à un terme de loyer (soit 1 mois en cas de paiement mensuel).

II- Le cadre fiscal des logements meublés

Les revenus issus des locations meublées ne dépendent pas du régime des revenus fonciers mais du régime des bénéfices industriels et commerciaux (ils sont imposés dans la catégorie BIC).

Au regard de l'Administration fiscale, un logement est fiscalement considéré comme meublé quand « le bailleur met à la disposition du locataire, dès l'entrée dans les lieux, l'ensemble des meubles et objets nécessaires à la vie quotidienne ».

1) L'imposition du bénéfice

Le revenu net imposable se calcule par la différence entre les revenus issus de la location meublée et les charges pesant sur le loueur.

Le loueur en meublé peut déduire toutes ses charges et notamment :

• les droits de mutation acquittés lors de l'achat (qui seront imputés sur l'année en cours ou étalés sur 5 années) ;
  
• l'amortissement annuel du bien sur sa valeur hors terrain.

Les loueurs qui perçoivent moins de 32 000 euros par an peuvent opter pour le régime des « micro entreprises ».

2) Les exonérations

Certains revenus sont exonérés :

• les revenus issus de la location meublée d'une partie de la résidence principale du bailleur si le logement constitue la résidence principale du locataire et si le loyer est fixé dans des limites raisonnables ;
  
• la location de chambres d'hôtes à des personnes de passage à hauteur maximale de 760 euros par an (avant toute ouverture de chambre d'hôtes, une déclaration préalable en mairie doit être effectuée par le loueur).

3) Le statut de loueur professionnel

Pour bénéficier du statut de loueur professionnel, le propriétaire doit remplir trois conditions cumulatives :

• un membre au moins de son foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,
  
• les recettes doivent être supérieures à 23 000 euros par an,
  
• et ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires…).

4) L'imputation des déficits

Il faut distinguer selon que le loueur est professionnel ou non :

• le loueur professionnel peut imputer le déficit sur son revenu global sans aucune limitation,
  
• le loueur non professionnel ne peut imputer le déficit que sur les revenus de ses autres locations meublées de l'année en cours et jusqu'aux dix années suivantes.

5) L'imposition des plus-values

Lorsque le loueur est professionnel, la cession du logement est imposée au régime des plus-values professionnelles.

Si le loueur est non professionnel, la cession du logement est soumise au régime des plus-values immobilières privées.

6) Les différentes taxes

La taxe professionnelle doit être acquittée par les loueurs en meublé, sauf exonération si :

• les personnes qui donnent en location, de façon accidentelle et non périodique, tout ou partie de leur habitation personnelle, qu'elle soit principale ou secondaire ;
  
• les personnes qui donnent en location une partie de leur habitation principale, même à titre habituel, sous réserve que les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le loyer soit fixé dans des limites raisonnables ;
  
• les personnes qui louent une partie de leur habitation personnelle à titre de « meublés de tourisme » ou « de gîte rural ».

La taxe d'habitation est payée par les loueurs si le logement constitue leur résidence personnelle, principale ou secondaire.
En revanche, c'est le locataire qui doit s'en acquitter s'il occupe le logement de manière permanente et exclusive.

La taxe foncière doit être acquittée par les loueurs.